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債務整合諮詢 | 貸款沒還清的房子怎麼買賣？ [必看]

貸款未還清的房子本質上是處於抵押狀態的，需要先到銀行解除抵押，買賣雙方才能正常交易的。也就是說想要上市交易的話需要先還清貸款才行，主要有以下幾種解決辦法。

一、用買家的全款或首付款還清貸款

在二手房交易中，這種貸款未還清的房子很普遍，比較常用的方法就是用買家的付款還清剩餘貸款。如果買家是全款的話比較好辦，直接向貸款銀行申請提前還款，將房子解除抵押。如果買家也需要貸款，就要考慮到首付款夠不夠償還剩餘貸款，還有就是能不能接受買房人貸款辦理周期，因為有些購房人由於收入、首付問題導致房貸辦理周期變長，買房人如果急於賣房的話要注意這一點。

二、房貸轉按揭（將貸款轉移到買家身上）

還有一種方法叫做「轉按揭」，是指把個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。說白了就是將現有剩餘貸款轉給新的買房人，這就需要取得貸款銀行的同意，同時如果買房的人不想在現有貸款銀行辦理貸款，還會涉及到跨行轉按揭。能做「轉按揭」的銀行很少，而且隨著今年房貸業務的收緊，通過轉按揭的方法出售未還清貸款的房子有一定的局限性。

三、賣家自己申請抵押貸款還清貸款

如果以上兩種方法都行不通的話，賣房人可以利用已有的抵押物，比如其他房產向銀行申請抵押貸款，用抵押貸款償還剩餘按揭貸款，等買家結清房款之後，再用房款償還抵押貸款。這裏需要注意的是，通過這種方式償還剩餘房貸，要考慮到抵押貸款利息、手續費的問題。

對於購房人來說，買貸款未還清的房子同樣存在風險。首先就是賣家對價格反悔，再一個就是買家在支付房款解除抵押，還沒辦理過戶期間，原房主出現債權糾紛，導致房屋無法正常過戶，這些都是對買房人不利的。

如何避免購買貸款未還清房屋帶來的風險？

1.對房屋進行預告登記

購買這種貸款未還清的房子，在簽訂購房合同前可以進行預告登記，預告登記是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。2007年頒布的《物權法》確立了預告登記的法律效力，《物權法》第二十條規定，「登記預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。」？在雙方完成預告登記之後，賣方不能做的事包括：轉移產權，以房產作抵押，以房產做擔保。如果在預告登記之後，賣方仍與第三方簽訂了房產抵押合同，第三方的抵押權也不成立。不過預告登記之後，賣房人是可以繼續出租房屋獲得收益的。

也就是說進行預告登記后，賣房人未經過買房人同意，無權處分房屋，可以避免房主將房子一房二賣，保障買房人的權益，也保障了賣房人的權益。

需要注意的是，預告登記只有三個月的有效期，「預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。」所以，預告登記三個月內，務必完成不動產登記。如果時間真的來不及，也沒關係，你可以反覆申請預告登記。目前，法律法規並未就預告登記的次數進行限制。各地登記機構也都准許對於就同一事項多次申請預告登記。另外，二手經適房無法進行預告登記。

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